Vlot bouwen dankzij gedegen voorwerk
De afdeling Bouwontwikkeling legt de basis voor succesvolle bouwprojecten
Wat er uiteindelijk op een bouwplaats gebeurt, is het resultaat van maanden – soms jaren – voorbereiding. Binnen BanBouw is het de afdeling Bouwontwikkeling die zorgt dat alles klopt, nog vóór de eerste schop de grond in gaat. Twee projectmanagers vertellen hoe zij de puzzel leggen die leidt tot een soepel verloop van het bouwproces.
De afdeling Bouwontwikkeling telt in totaal vijf medewerkers, onder wie projectmanagers Marc Nijnens en Arnold van de Huijgevoort.
Van plan naar project
“In het kort komt het erop neer dat onze afdeling het werk uit de markt haalt en alles voorbereidt, zodat de afdeling Realisatie ermee aan de slag kan”, vertelt Marc. “Als projectmanager haal ik overal relevante informatie op over een bouwproject, zodat we een goede inschatting kunnen maken van wat er allemaal komt kijken bij de uitvoering. Ik praat met opdrachtgevers, architecten, constructeurs en adviseurs. Maar ook met gemeenten en interne afdelingen.” Zijn collega Arnold vult aan: “We zorgen voor de aanvraag van vergunningen, begrotingen en tijdschema’s. En waar nodig ook voor de verkoopdocumenten en -contracten.”
Als projectmanager schakelt Marc tussen allerlei partijen en afdelingen. “Wij adviseren in verschillende fasen van een bouwproject en in verschillende rollen. Bij eigen ontwikkeling sturen we het complete proces van A tot Z zelf aan. In een bouwteam adviseren we op het gebied van bouwkosten, bouwtechniek, installaties en planning. En bij aanbestedingen schrijven we in met een prijs en – indien gewenst – een plan van aanpak.”
Puzzelen
Hoewel Arnold op papier dezelfde functie heeft, ziet zijn werk er in de praktijk heel anders uit. Arnold houdt zich meer bezig met de organisatorische kant van een bouwproject, als onderdeel van de prijsvorming. “Ik kijk naar de indirecte bouwkosten: alles wat je nodig hebt in het proces dat niet in de bouw zelf wordt verwerkt. Zoals zaken rond de inrichting van de bouwplaats, de inzet van personeel en het benodigde materieel. Daarnaast maak ik een inschatting van de doorlooptijd en bekijk ik hoe er zo efficiënt mogelijk gebouwd kan worden. Want hoe korter de bouwtijd, hoe lager de kosten.”
“Het is vaak echt een puzzel”, vervolgt Arnold. “Onze inbreng leidt regelmatig tot aanpassingen in het ontwerp. Dan moet je weer een stap terug, opnieuw rekenen. En vervolgens weer checken: kloppen alle uitgangspunten nog? Maar als de puzzel eenmaal gelegd is, ligt er een plan waar het realisatieteam direct mee aan de slag kan.”
Slim bouwen begint op papier
De rol van de afdeling Bouwontwikkeling is relatief nieuw, maar wordt steeds belangrijker. Arnold: “Zo’n twintig-vijfentwintig jaar geleden kreeg je als aannemer een bestek – het huidige Technisch Ontwerp – en moest je daar alles uit zien te halen. Tegenwoordig zoeken opdrachtgevers veel eerder de samenwerking met een aannemer. Dat geeft ons de mogelijkheid om al in de ontwerpfase mee te denken en expertise te leveren.”
Een belangrijke verantwoordelijkheid van de afdeling Bouwontwikkeling is het inschatten van risico’s. “We kijken naar juridische aspecten, omgevingsfactoren en bodemzaken. Maar ook zaken als stikstofregels en netcongestie. Hoe groter en complexer een project, hoe meer factoren voor onzekerheden kunnen zorgen”, vertelt Arnold. Dat vraagt niet alleen bouwkundige kennis, maar ook ervaring. Die is in ruime mate aanwezig binnen het team. “Dat maakt ons tot een waardevolle gesprekspartner voor gemeenten, projectontwikkelaars en corporaties”, aldus Marc. “Wij maken niet alleen een prijs voor het bouwen, maar ook een plan van aanpak. Hoe gaan we te werk? Welke risico’s zijn er en hoe houden we die beheersbaar? Hoe communiceren we met omwonenden? Je merkt dat bij de gunning van bouwprojecten juist het plan steeds belangrijker wordt, dus daar kunnen we ons als BanGroep mee onderscheiden.”
“Wij maken niet alleen een prijs, voor het bouwen, maar ook een plan van aanpak.”
BIM
Ook intern wordt optimaal gebruikgemaakt van de aanwezige expertise. De overgang van de afdeling Bouwontwikkeling naar het uitvoeringsteam is door de jaren heen steeds meer gestroomlijnd. Er wordt nu gedurende een langere periode intensief samengewerkt. Marc: “In het voortraject schakel ik al regelmatig met de projectleider, werkvoorbereider en uitvoerder. Ook na de formele overdrachtsvergadering blijven wij nog een tijdje bij het projectteam betrokken om de vragen te beantwoorden of gemaakte keuzes toe te lichten.”
Die kennisoverdracht is essentieel, want hoe beter de voorbereiding, des te minder vragen en vertragingen er tijdens de uitvoering kunnen ontstaan. Arnold: “We proberen het plan in zo veel mogelijk detail uit te werken, maar dat is best een uitdaging. Als afdeling zijn we vaak maanden, soms jaren met een project bezig. Dat draag je niet zomaar over. Daarom werken we veel van onze projecten uit in BIM: een Bouwwerk Informatie Model, oftewel een 3D-weergave van een project. Het model dwingt je om al vroeg in het ontwerpproces na te denken over allerlei bouwkundige details.”
“In BIM wordt de input van alle betrokken adviseurs samengevoegd met het ontwerp. Dat moet precies kloppen, want het model vormt het uitgangspunt voor de productiemodellen en werktekeningen in de realisatiefase. De planvoorbereider van BanBouw controleert de modellen. Een goede afstemming tussen hem en de betrokken adviseurs is dus essentieel.”
Onzichtbare bouwers
Hoewel hun werk voor de buitenwereld niet altijd zichtbaar is, zijn Marc en Arnold trots op wat ze doen. “Wij bouwen aan het fundament van een project,” zegt Marc. “Nog voor het gebouw er staat, kennen wij het al van binnen en van buiten. Als je dan ziet hoe snel het uiteindelijk gerealiseerd wordt, dan weet je: dat is mede dankzij al het voorwerk dat op onze afdeling is verricht.”
